부동산 이 전문화 세분 화 시대 에 접어 들 면서 기업 의 구조 전환 을 개시 하 다

업계 의 세분 화 추세 에서 부동산 업계 의 발전 에 따라 10 년 동안 성장 한 건설 대행 업 무 는 이미 난관 에 직면 했다.건설 업계 의 선두 기업 이 탄생 했 지만 후발 주자 가 더 늘 고 있다.

실제로 1998 년 에 주택 개혁 을 시 작 했 을 때 중국의 건설 업 계 는 20 여 개 춘추 의 발전 과 변 화 를 겪 었 다. 전통 적 인 건축 회 사 를 제외 하고 '경 자산 모델' 의 운영 을 통 해 많은 부동산 기업 들 이 가입 했다.불완전한 통계 에 따 르 면 현재 국내 에서 30 개 정도 의 부동산 기업 이 대리 건설 업무 에 참 여 했 고 시장 경쟁 이 날로 치열 해 지고 있다.

대건 하면 업계 인사 들 이 가장 먼저 떠 오 르 는 것 은 바로 녹 성 중국 (039000. HK, 약칭 '녹 성') 과 송 위 평 이다.2010 년 에 송 위 평 은 부동산 대리 건설, 자주 투자 수익, 단지 서비스 수익 인 '트로이 카' 구상 을 제 시 했 는데 지금 은 송 위 평 이 녹색 도시 의 관 리 를 완전히 탈퇴 했 지만 그 가 창립 한 녹색 도시 계 3 대 업무 체계 가 점점 풍만 해 지고 대리 건설 업무 플랫폼 인 녹색 도시 관리 (09979 HK), 이미 단지 서 비 스 를 받 은 녹색 도시 서비스 (02869 HK) 가 모두 완성 되 었 다.시장 에 가다.

2014 년 에 송 위 평 은 녹색 도시 의 일부 지분 을 매각 한 후에 대리 건설 업무 에서 녹색 도시 의 브랜드 를 계속 사용 할 수 없 었 다.그래서 그 는 블 루 시 티 를 설립 했 는데 이것 도 대리 건설 업 무 를 포함 한 회사 이다.

8 월 28 일 에 대리 건설 산업 체인 규 모 는 1 위 를 달성 했다. '대리 건설 1 주' 라 고 불 리 는 녹색 도시 관리 가 상장 후 첫 번 째 반 년 보 를 발표 했다. 그 중에서 두 가지 중요 한 기준 이 현저히 하락 했다. 회 사 는 8 억 15 만 위안 의 수입 을 올 렸 고 동기 대비 21.3% 하락 했다. 보유 자 는 1 억 34 만 위안 을 차지 하고 동기 대비 14.28% 하락 했다.

녹색 도시 관리 CEO 이 군 은 전염병 상황 의 영향 을 받 아 영업 대리 건설 프로젝트 의 건설 과 판매 절 차 를 1 ~ 2 개 월 지연 시 켰 기 때문에 이번 기 수입, 총이익 과 순이익 은 동기 대비 약간 반등 했다 고 밝 혔 다.

보고 기간 에 관리 프로젝트 의 수량 은 작년 동기 245 개 항목 에서 268 개 항목 으로 증 가 했 는데 그 중에서 155 개 는 상업 대리 건설 프로젝트 로 57.8% 를 차 지 했 고 113 개 는 정부 대리 건설 프로젝트 로 42.2% 를 차지 했다.이 군 은 이 체형 이 2 - 3 년 간 성장 할 것 으로 보고 있다.

이 군 은 녹색 도시 관 리 는 복합 적 인 성장 을 이 룰 수 있 는 기회 가 있다 고 주장 했다. 왜냐하면 새로운 개척 프로젝트 는 수량 과 품질 이 모두 향상 되 기 때문이다.상반기 에 녹색 도시 관리의 계약 프로젝트 의 전체 건축 면적 은 7331 만 평방미터 로 작년 동기 의 6859 만 평방미터 에 비해 6.9% 증 가 했 고 건축 면적 은 3882 만 평방미터 로 작년 동기 의 3077 만 평방미터 에 비해 26.2% 증가 했다.

그러나 녹색 도시 관리 에 관심 이 많 았 음 에 도 불구 하고 대 건 업 종 을 알 아 보지 못 하 는 투자 자 들 이 있 었 다. 이날 실적 회의 에서 경영 진 에 대해 여러 가지 질문 을 던 졌 다. 녹색 도시 관리 가 업무 상 녹색 도시 서비스 와 어떻게 교 환 했 는 지, 주가 가 왜 녹색 도시 서비스 보다 못 했 는 지 등 이다.

최근 두 달 동안 그린 타 운 관리 주 가 는 최고 10 홍콩 달러 까지 올 라 가 현재 3 개 여 홍콩 달러 를 유지 하고 있다.녹색 도시 관리 고위 층 은 자본 시장 이 녹색 도시 관리의 이윤 창 출 방식 에 대한 미래 성 장 률 에 대해 의문 을 가지 고 주가 변동 은 큰 주식 의 변동 과 관계 가 있다 고 솔직하게 인정 했다.

대 건 은 전문 적 으로 세분 화 된 신 란 해 이자 업 그 레이 드 를 앞 둔 서비스 품목 이다.업계 인사 들 은 이것 이 부동산 전통 산업의 상하 류 분업 의 한 부분 이 라 고 생각 하 는데 사실은 개발 업 체 가 자원 통합 의 수요 가 있어 서 생 긴 것 이다.

현재 녹색 도시 관 리 는 업계 의 선두 적 인 부동산 기업 이 되 었 으 나 '녹색 도시', 녹색 도시 의 중국 원래 CEO 인 조주 남 이 2 년 전에 설립 한 청 록 쌍성 도 업무 범 위 를 점점 확대 하고 있다.

10 년 간 대리 건설 하 다.

2009 년 에 규모 가 올 라 온 후에 많은 선진 적 인 부동산 기업, 제조 업 의 선두 기업 들 이 많은 땅 을 가 져 왔 다. 2010 년 에 컨트롤 이 시작 되자 녹색 도시 중국 은 기 회 를 보 았 고 땅 을 대상 으로 브랜드 수출 관리 모델 을 개 설 했 는데 이 상업 모델 은 땅 을 대상 으로 하 는 것 이다.

10 년 이 지나 면서 대리 건설 프로젝트 가 급 격 히 줄 어 들 었 고 지금 시장 에서 바닥 을 잡 는 기업 은 대부분이 두부 기업 이 므 로 머리 기업 이 땅 을 가 지 는 것 도 어렵 고 경쟁 도 심 하 다. 만약 에 단체 와 브랜드 가 없 으 면 작은 회사 가 땅 을 가 지 는 것 이 매우 어렵다.개발 측면 에서 볼 때 순수 건설 의 비 즈 니스 모델 은 난관 에 직면 했다.

녹색 도시 관리 가 현재 총 계약 을 체결 한 프로젝트 는 7300 여 만 평방미터 가 되 고 실제 착공 건설 은 3882 만 평방미터 이다. 다시 말 하면 3000 만 평방미터 에 가 까 운 수요 가 다음 단계 에 건설 을 시작 해 야 한 다 는 것 이다.재건 축 프로젝트 는 보통 4 - 5 년 주기 로 계산 되 는데 이런 프로젝트 들 은 녹색 도시 관리 가 앞으로 4 - 5 년 동안 20% 의 복합 성장 을 실현 할 수 있 습 니 다.

녹색 도시 관리의 포 지 셔 닝 은 대리 건설 회사 로 상업 대리 건설, 정부 대리 건설 과 다른 서 비 스 를 제공 하 는 서비스 관리 회사 이다.정 주 욱 이 거 기업 그룹 CEO 는 중국 부동산 이 세 단 계 를 거 쳤 는데 토지 배당 시대, 자본 배당 시대 와 배당 관리 시 대 를 포함한다 고 주장 했다.현재 중국의 부동산 은 관리 배당 시대 에 접어 들 었 고 녹색 도시 관 리 는 바로 관리 에 의 해 작 동 된 회사 이다.

실제 경 자산 모델 은 역 주 기 를 가 진 것 이다. 시장 이 좋 을 때 모든 개발 상, 심지어 중 소 개발 상 들 은 자신 이 집 을 지 을 수 있다 고 생각한다. 어차피 집 을 개발 하면 다 날 아 갈 것 이다. 시장 이 좋 지 않 을 때 그 는 전문 적 인 팀 이 해 야 한다. 특히 금융 형세 의 영향 이 심각 해 질 때 이런 기업 들 은 녹색 도시 와 같은 건설 업 체 가 주선 복 을 해 야 할 수도 있다.중간 정보 수집 서 비 스 를 제공 합 니 다.

이 군 은 현재 시중 에 7 만 여 개의 부동산 개발 업 체 가 있 으 며 중 소기 업 중 에는 대기업 과 경쟁 하기 에는 브랜드 가 부족 하 다 고 지적 했다.

이 군 은 슬럼프 보 다 는 그린 타 운 관리 가 변신 준 비 를 하고 있다 고 말 하고 싶 어 할 지도 모른다.녹색 도시 의 관리 와 달리 파란색 과 녹색 두 도시 의 현재 가장 큰 문 제 는 프로젝트 의 확대, 상업 모델 에 있 을 지도 모른다.그러나 조주 남 은 이미 하나의 논 리 를 가지 고 있 었 다. 그 는 앞으로 부동산 업 계 는 두 가지 추세 가 나타 날 것 이 라 고 주장 했다. 하 나 는 업계 의 집중 도가 점점 높 아 지고 과두 주택 기업 이 나타 나 는 것 이다. 다른 하 나 는 투자 와 개발 이 분리 되 고 업계 의 전문성 이 높 아 지 며 전문 적 인 일 을 전문 적 인 사람 에 게 맡 기 고 돈 이 있 으 면 투자 하 는 일 을 하 는 것 이다. 프로젝트 의 정착 서비스 업 체 로 서 또는 공급 업 체 로 서투자 자 들 의 투자 안전 문 제 를 해결 해 야 합 니 다.그래서 조주 남 은 대리 건설 프로젝트 가 기본 적 이 고 도박 에 대한 재무 설정 이 필요 하 다 고 주장 했다.

그래서 조주 남 은 순수 세대 건설 의 병목 기 가 이미 나 타 났 다 고 지적 했다. 하 나 는 10 년 동안 소 화 를 거 쳐 프로젝트 가 그리 많 지 않다. 다른 하 나 는 투자 자 에 게 있어 순 세대 건설 리 스 크 는 혼자서 부담 한다. 대리 건설 측 이 '잘 하면 나 빠 질 수 있다' 고 말 했다. 모든 리 스 크 가 투자 자 에 게 있 기 때문에 대리 건설 측 이 가뭄 과 침수 로 수입 을 보장 할 수 있다 고 말 했다.투자 자의 측면 에서 볼 때 투자 리 스 크 는 제로 이 고 이론 적 으로 투자 수익 도 제로 이 므 로 투자 논리 에 부합 되 지 않 는 다."토지 투 자 는 아직도 많은 사람들 이 관심 을 가지 고 있 습 니 다. 증 량 만 있 으 면 대리 건설 업 계 는 기회 가 있 습 니 다."

변형 발전

실제로 순수 건설 업무 의 수축 가능성 에 직면 하여 녹색 도시 관리의 경영 진 은 구조 전환 문 제 를 생각 하고 있다.

이 군 에 게 있어 이런 전염병 상황 에서 정부의 대리 건설 수량 도 증가 하고 있다. 그러나 지금 은 도시 가 갱신 되 고 낡은 지역 의 개조 등 분야 에 따라 이 업무 경 로 를 확대 하 는 기회 가 생 겼 다.

예 를 들 어 중 소기 업 자체 가 많은 프로젝트 를 보유 하고 있 지만 융자 를 받 을 가능성 이 적다. 녹색 도시 관 리 는 중간 서비스 업 체 의 역할 을 해서 그들 이 난관 을 극복 하도록 도와 줄 수 있다.그러나 일부 산업 에 하 자가 있 으 면 적극적으로 받 지 않 는 다.상반기 에 녹색 도시 관 리 는 정부의 업무 영역 을 신속하게 확대 하고 상업 분야 에서 전략 적 인 고객 과 중요 한 고객 을 했 기 때문에 현재 2 - 3 년 의 안정 적 인 성장 을 확보 할 수 있다.

2 - 3 년 후, 녹색 도시 관리의 성장 기 초 는 어디에서 나 옵 니까?이 군 은 공기업 과 금융 기관 간 협력 에 주동 적 으로 뛰 어 들 었 다 고 지적 했다."우 리 는 서비스업 을 하고 있 습 니 다. 언제든지 조정 할 수 있 습 니 다. 우 리 는 투자 부담 이 없습니다."이 군 역시 사업 을 인수 하지 않 을 것 임 을 분명히 하고 회사 가 상업 모델 을 자본 시장 에서 의 유일 성 을 유지 하면 된다.현재 녹색 도시 관 리 는 투자 에 있어 서 성 과 를 낼 계획 이 없다.

이 군 은 금융 업무 에 대해 흥 이 넘친다.그 는 얼마 전 산 둥 회사 에 시찰 을 갔 고 금융 업 체 의 위탁 업무 에 관심 을 가 질 가능성 도 언급 했다 고 밝 혔 다."과거 에는 중 소 개발 업 체 에 관심 이 많 았 고, 현 재 는 국영 기업 에 관심 을 갖 고 있 으 며, 앞으로 금융 기관 에 관심 을 가 질 것 이다."

조주 남 의 관점 과 비슷 한 것 은 이 군 도 부동산 분업 이 세분 화 될 것 이 라 고 주장 했다. 투자 자가 부동산 을 건설 업 체 에 맡 기 고 국내 에서 도 이런 역할 이 나 타 났 다. 예 를 들 어 평안 부동산, 비 아 디 공장 등 은 부동산 프로젝트 가 많 지만 그들 은 스스로 개발 하지 않 을 것 이다.

물론 7 만 여 개 개발 업 체 들 이 점차 집 중력 을 높 여 나 가면 서 향후 10 년 간 이들 을 도 울 수 있 는 새로운 힘 은 금융 기관 이다.또 4 대 은행 의 부실 자산 관리 회 사 는 대 건 협력 업 체 가 될 수도 있다.그들 은 자산 가방, 자산 가방 안에 있 는 프로젝트 를 가지 고 기업 을 대리 건설 함으로써 만들어 진 것 도 금융 기구의 위탁 서비스의 새로운 모델 이다.

이 군 은 예 를 들 어 한 회사 가 땅 을 샀 지만 운영 할 돈 이 부족 하 다. 이때 금융 기 구 는 이들 의 개발 관리 능력 을 믿 지 않 기 때문에 대 건 회 사 를 찾 아 채권 을 보호 한다 고 주장 한다.이때 대 건 은 금융 기관 으로서 땅 이 있 는 기업 에 돈 을 빌려 주 는 부차적 조건 이다.

"동태 적 이 고 발전 적 인 관점 에서 대 건 을 보면 이 과정 에서 경쟁 이 치열 하 겠 지만 우리 업무 의 통로 와 전망 은 매우 넓다 고 생각 합 니 다."이 군 은 투자 자 들 에 게 말 했다.

그리고 2 년 동안 의 실천 을 통 해 청 록 쌍 성 은 자신 만 의 건설 경로 인 공동 건설 을 모색 했다.조주 남 은 '공동 건설' 과 '대리 건설' 의 근본 적 인 차 이 는 공동 건설 은 호혜, 전문 적 인 사람 이 전문 적 인 일 을 하고 의뢰 자 와 대리 건설 자 (둘 다 '공동 건설 자' 라 고 할 수 있다) 가 각자 전문 적 인 특 기 를 발휘 하 는 동시에 모든 공동 건설 자 는 반드시 해당 되 는 책임 을 져 야 한 다 는 것 이 라 고 지적 했다.

청 록 쌍성 은 2 년 동안 실천 을 통 해 이 상업 모델 을 함께 건설 하면 걸 어 갈 수 있다. 조주 남 은 '활기 차게 발전 하 는' 방식 으로 형용 할 수 있다 고 생각 했다.

아직도 건설 업계 가 부침 하고 있 는 기업 에 게 '삼 도 홍 선' 이 출범 한 후에 일부 중 소기 업 들 은 기업 자체 가 마 케 팅, 산업 통합, 운영 능력 을 가 진 것 도 대리 건설 의 역할 을 할 수 있다 는 것 을 의식 했다.조주 남 은 이것 도 미래의 중국 부동산 방향 이 라 고 지적 했다.

실제로 유럽 과 미국 은 이미 이 단 계 를 거 쳤 다.철사자 문 은 전형 이다.'수직 일체화 + 소 주 조작' 의 중 운영 경 자산 모델.전 자 는 철 사자 문 으로 하여 금 산업 사슬 의 깊이 를 넓 혔 고 후 자 는 자금 의 사용 효율 을 최대한 높 였 다.이러한 가치 체인 에 대한 커버 로 인해 철 사자 문 은 전문 적 인 부동산 개발 과 운영 능력 을 가지 게 되 었 고 펀드 와 이 로 인해 가 져 온 재무 지렛대 를 빌려 초과 한 수익 을 얻 게 되 었 다.

한편, 녹색 도시 관 리 는 중앙 기업 의 배경 을 가지 기 때문에 체제 상 공동 건설 자가 없고 어느 정도 의 가뭄 과 침수 상황 에서 수입 을 보장 하기 로 결정 했다. 이것 은 국영 기업, 중앙 기업 의 속성 이다.현재 의 부동산 모델 의 발전 이 어떠한 지 에 관 계 없 이 거의 모든 경영 진 이 달성 한 공 통 된 인식 은 업계 가 세분 화 된 후에 사람과 팀 이 야 말로 건설 업 의 근본 이다.